오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 청약 분석｜분양가·일정·주변 시세

분DI 단지 완전분석 · 2026-08-20 검증

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지은 총 1,308세대, 이번 공급 180세대입니다. 대표 84형 공고상 최고 분양가는 7억 1,900만원입니다.

이런 분에게 맞아요

남양주·수도권에서 5억대 59㎡부터 7억대 84㎡까지 실거주 신축을 비교하는 분

먼저 확인할 점

발코니 확장비가 2,100만~3,000만원으로 별도여서 분양가만 보면 실제 계약 총액을 놓치기 쉽습니다.

이 글은 모집공고에 적힌 일정·자격·주택형별 최고 분양가와 국토교통부 신고 실거래를 한 페이지에 모았습니다. 숫자는 모두 기준을 함께 적었고, 주변 거래는 분양가의 적정성을 보장하는 값이 아니라 비교 출발점으로만 사용했습니다.

공식 모집공고 기준 · 2026-08-20 확인

 

30초 판단: 신청 전 무엇부터 볼까

위치	경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원
규모	총 1,308세대 · 이번 공급 180세대
입주 예정	2030년 8월 예정
우선공급	남양주시 거주자 우선, 이후 서울특별시·인천광역시·경기도 거주자
청약통장	일반공급 1순위는 가입 12개월 경과와 지역·면적별 예치금 충족 필요
규제·제한	비규제지역 · 재당첨 제한 없음 · 전매제한 6개월 · 거주의무 없음 · 민간택지

한 줄 결론: 남양주·수도권에서 5억대 59㎡부터 7억대 84㎡까지 실거주 신축을 비교하는 분 다만 발코니 확장비가 2,100만~3,000만원으로 별도여서 분양가만 보면 실제 계약 총액을 놓치기 쉽습니다.

청약 일정과 신청 자격

• 특별공급 8월 24일
• 1순위 8월 25일
• 2순위 8월 26일
• 당첨자 발표 9월 1일
• 계약 9월 14~16일

우선공급 기준은 남양주시 거주자 우선, 이후 서울특별시·인천광역시·경기도 거주자입니다. 일반공급 1순위는 가입 12개월 경과와 지역·면적별 예치금 충족 필요 같은 날 여러 단지에 신청할 수 있는지, 세대 내 중복신청이 가능한지는 본인이 선택한 공급유형의 공고문 문구를 다시 확인해야 합니다.

규제 확인: 비규제지역 · 재당첨 제한 없음 · 전매제한 6개월 · 거주의무 없음 · 민간택지

분DI 실제 서비스 화면 · 2026-08-20 캡처

 

위 화면은 분DI가 공식 공고에서 공급 조건과 일정을 읽기 쉽게 묶은 실제 화면입니다. 최종 신청 직전에는 정정공고가 없는지 청약Home 또는 LH 원문을 한 번 더 확인하세요.

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 분DI 공고 핵심 바로 보기

주택형별 공급 세대와 최고 분양가

주택형	공급 세대	공고상 최고 분양가
59A	83세대	5억 5,400만원
59B	63세대	5억 4,800만원
75	19세대	6억 5,900만원
84	15세대	7억 1,900만원

표의 가격은 각 주택형에서 확인되는 공고상 최고 분양가입니다. 실제 당첨 동·호와 층에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 전체 주택형 가운데 최고가는 84 7억 1,900만원입니다.

84 기준 계약금·중도금·잔금

단계	비율	84 최고가 기준 단순 계산
계약금	10%	7,190만원
중도금	60%	4억 3,140만원
잔금	30%	2억 1,570만원

84 최고가 7억 1,900만원에 공고의 납부 비율을 단순 적용하면 처음 계약 단계 금액은 7,190만원입니다. 이 계산에는 발코니 확장, 유상옵션, 취득 관련 비용, 대출 가능액·금리·이자와 실제 납부일이 포함되지 않습니다.

공고상 최고가와 납부 비율의 단순 계산 · 대출·세금·이자·옵션 별도

 

발코니 확장과 유상옵션은 얼마일까

공식 선택품목 자료 기준 발코니 확장은 59A·59B 2,100만원, 75형 2,600만원, 84형 3,000만원입니다. 시스템에어컨 최대 구성은 59A·59B·75형 620만원, 84형 630만원입니다.

공식 선택품목 자료를 구조화한 분DI 실제 화면 · 2026-08-20 캡처

 

옵션 화면의 금액은 공식 선택품목 자료를 주택형별로 나눠 본 것입니다. 실제로 고른 조합만 합산하고, 옵션 납부 시점은 계약서를 기준으로 확인하세요.

입지는 주소와 생활권부터 확인

사업지는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원이며 입주는 2030년 8월 예정입니다. 통학구역, 실제 출입구에서 역·학교까지 걸리는 시간, 공사 중인 교통시설의 개통 시점은 모집공고만으로 확정할 수 없습니다. 공식 사업 페이지의 단지 배치와 현장 지도, 관할 교육청·교통기관 자료를 함께 확인하세요.

주변 아파트 실거래와 비교

비교 범위: 양지리 동일 법정리의 전용 84㎡ 안팎 최근 거래. 조회기간은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 20일까지이며, 아래에는 그중 최근 비교 가능한 신고 사례를 골랐습니다.

단지	전용면적	계약일	거래금액	층·준공
대림e편한세상1단지	84.954㎡	2026.8.12	4억 6,000만원	4층 · 2009년
대림e편한세상2단지	84.954㎡	2026.8.5	4억 7,500만원	11층 · 2009년
오남쌍용스윗닷홈지티1단지	84.877㎡	2026.7.21	3억 800만원	6층 · 2005년

해석할 때 주의: 같은 양지리라도 준공연도와 역 접근성, 단지 규모가 다릅니다. 국토부 실거래는 계약일 기준이며 이후 정정되거나 해제 신고될 수 있습니다. 분양 단지는 새 아파트, 옵션, 입주 시점, 금융조건이 달라 기존 아파트 거래금액과 일대일로 비교할 수 없습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 · 계약일 기준 · 해제 신고 제외 · 2026-08-20 조회

 

공고에서 확인되는 장점과 위험

검토할 만한 점

• 1,308세대 규모 단지에서 180세대가 일반분양됩니다.
• 59·75·84㎡로 실수요 중심의 주택형 구성이 단순합니다.
• 비규제지역이며 공고상 재당첨 제한과 거주의무가 없습니다.

멈춰서 볼 점

• 84형 일반분양은 15세대로 적습니다.
• 발코니 확장과 유상옵션을 더한 계약 총액을 따로 계산해야 합니다.
• 주변 양지리 기존 단지는 준공연도가 달라 가격만으로 상품성을 비교하기 어렵습니다.

이런 분에게 맞아요

남양주·수도권에서 5억대 59㎡부터 7억대 84㎡까지 실거주 신축을 비교하는 분

잠시 멈춰 확인하세요

발코니 확장비가 2,100만~3,000만원으로 별도여서 분양가만 보면 실제 계약 총액을 놓치기 쉽습니다. 특히 계약금만 마련하고 중도금 대출이 자동으로 된다고 가정하거나, 기존 아파트 실거래 한 건만 보고 시세 차익을 확정해서는 안 됩니다.

신청 전 최종 체크리스트

• 내가 선택할 공급유형의 무주택·세대주·소득·자산·거주기간 요건을 공고에서 찾았는가
• 특별공급·1순위·2순위 중 나의 접수일을 특별공급 8월 24일 / 1순위 8월 25일 / 2순위 8월 26일 기준으로 구분했는가
• 희망 주택형의 공급 세대와 실제 동·호 분양가를 확인했는가
• 계약금뿐 아니라 중도금·잔금과 옵션·세금·이자까지 시기별로 나눴는가
• 재당첨·전매·거주의무 등 비규제지역 · 재당첨 제한 없음 · 전매제한 6개월 · 거주의무 없음 · 민간택지 내용을 내 상황에 적용해 봤는가
• 신청 당일 청약Home 또는 LH에서 정정공고와 접수 상태를 다시 확인했는가

자주 묻는 질문

계약할 때 바로 필요한 돈은 얼마인가요?

대표 84 최고가에 10%를 단순 적용하면 7,190만원입니다. 실제 동·호 가격과 계약금 분납일, 옵션 계약금은 공고와 계약서를 따릅니다.

주변 실거래보다 분양가가 높으면 비싼 건가요?

그 숫자 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 준공연도, 면적, 층, 역과의 거리, 단지 규모, 입주 시점과 옵션을 같은 기준으로 맞춘 뒤 비교해야 합니다.

분DI 숫자와 공고가 다르면 무엇을 따라야 하나요?

청약Home·LH의 최신 모집공고와 정정공고가 최종 기준입니다. 차이가 보이면 신청을 멈추고 원문을 확인하세요.

공식 출처와 데이터 기준

• <a href="https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancDetail.do?houseManageNo=2026000365&amp;pblancNo=2026000365" target="_blank" rel="noopener noreferrer">청약Home 모집공고 상세</a>
• <a href="https://static.applyhome.co.kr/ai/aia/getAtchmnfl.do?houseManageNo=2026000365&amp;pblancNo=2026000365&amp;atchmnflSeqNo=1948004&amp;atchmnflSn=5" target="_blank" rel="noopener noreferrer">공식 모집공고 PDF</a>
• <a href="https://xn--1-6v7et1dr5y9yba899csmap2y5zs0jroma.com/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">공식 사업·공급 페이지</a>
• <a href="https://rt.molit.go.kr/pt/xls/xls.do?mobileAt=v" target="_blank" rel="noopener noreferrer">국토교통부 실거래가 공개시스템</a>
• <a href="https://bundi-phi.vercel.app/complexes/applyhome-2026000365/summary" target="_blank" rel="noopener noreferrer">분DI 공고 핵심</a>
• <a href="https://bundi-phi.vercel.app/complexes/applyhome-2026000365/options" target="_blank" rel="noopener noreferrer">분DI 옵션 계산</a>

공고·분양가·옵션은 2026-08-20, 국토부 실거래는 2026-08-20 조회 기준입니다. 실거래는 계약일 기준이며 해제 신고 건을 제외했습니다. 이 글은 청약·대출·세금 자격을 대신 확정하지 않으며, 정정공고가 나오면 공식 원문이 우선합니다.