비거주 1주택자 전세대출 제한｜2027년 보증비율 70%와 다른 점

 

분DI 정책 브리핑 19

2027년 1월 1일 시행 예정 기준일 2026.08.22 금융위원회

2027년 1월 1일부터 일정 요건을 모두 충족하는 투기적 목적의 비거주 1주택자는 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 제한될 예정입니다. 별도로 모든 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 낮아지므로 두 규정을 구분해서 봐야 합니다.

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내 상황에 필요한 핵심

비거주 1주택자 제한은 수도권·규제지역 아파트 보유, 해당 주택 임대, 본인·배우자 모두 실거주 이력 없음이라는 요건을 모두 충족할 때 적용됩니다. 이 경우 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 이와 별도로 1주택자의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 축소될 예정입니다.

출처: 금융위원회 · 2026-08-20 · 분DI 재구성 · 핵심 수치 1/3

내가 바로 확인해야 할까

먼저 읽어볼 사람

• ✓수도권·규제지역 아파트를 임대하고 본인과 배우자 모두 그 집에 산 적이 없는 1주택 가구
• ✓2027년 이후 다른 집에 전세로 살며 전세대출을 새로 받거나 연장하려는 1주택자
• ✓전세대출 보증비율 하락으로 필요한 자기자금이 늘 수 있는 1주택 실수요자

다른 기준도 함께 볼 사람

• ·본인 또는 배우자의 직계존비속에게 보유주택을 임대한 경우는 비거주 1주택자 제한의 임대요건에서 제외된다고 안내됐습니다.
• ·무주택자는 이번 1주택자 보증비율 70%·80% 축소의 직접 대상은 아니지만 이용 상품의 다른 전세대출 기준은 따로 확인해야 합니다.

출처: 금융위원회 · 2026-08-20 · 분DI 재구성 · 독자 확인표 3/3

발표일과 시행일을 나눠 보세요

출처: 금융위원회 · 2026-08-20 · 분DI 재구성 · 정책 진행 단계 2/3

두 번째 규정은 적용 범위가 더 넓습니다. 1주택자가 전세대출보증을 이용할 때 보증비율이 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 낮아져 같은 임차보증금이라도 금융회사 대출액이 줄거나 자기자금이 더 필요할 수 있습니다.

숫자가 실제로 뜻하는 것

구분핵심 수치읽는 법

시행일	2027.01.01	제한 확대와 보증비율 축소
수도권·규제지역	70%	1주택자 전세대출 보증비율
그 밖의 지역	80%	1주택자 전세대출 보증비율

첫 번째 규정은 모든 1주택자의 전세대출을 금지하는 내용이 아닙니다. 부부합산 기준 수도권·규제지역 아파트 1채 보유, 그 집을 가족 외 제3자에게 임대, 본인과 배우자 모두 실거주 이력 없음이라는 세 조건을 모두 충족할 때 신규 취급과 만기연장을 원칙적으로 제한합니다.

공식 발표에서 선을 그어야 할 부분

공식자료로 확인된 내용

• ✓비거주 1주택자 제한은 공식 안내의 세 조건을 모두 충족할 때 전세대출 신규 취급·만기연장을 원칙적으로 제한합니다.
• ✓1주택자의 보증비율은 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 축소됩니다.
• ✓두 조치의 시행 예정일은 2027년 1월 1일입니다.

후속 공고를 기다릴 내용

• ?보증기관과 금융회사별 세부 취급지침, 신청 서류와 전산 적용일은 추가 확인이 필요합니다.
• ?실거주 이력과 가족 임대 여부를 입증하는 구체적인 서류는 취급기관 안내를 확인해야 합니다.
• ?예외사유에 대한 최종 인정 여부와 연장 기간은 금융회사 심사 결과에 따라 달라집니다.

금융위원회는 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어렵거나 퇴거 일정 조정 때문에 단기 연장이 필요한 경우, 그 밖에 불가피성이 명백하다고 여신심사위원회가 인정하는 경우 등의 예외도 제시했습니다. 예외는 자동 적용되지 않으므로 만기 전에 금융회사에 사유와 증빙을 제출해 확인해야 합니다.

청약·계약 전에 해둘 일

• ✓부부합산 주택 수와 보유 아파트의 소재지를 확인합니다.
• ✓보유주택 임차인이 가족인지 제3자인지, 본인·배우자의 실거주 이력이 있는지 확인합니다.
• ✓현재 전세대출의 만기와 2027년 1월 1일 경계 여부를 금융회사에 문의합니다.
• ✓보증비율 70% 또는 80% 적용 뒤 필요한 자기자금을 다시 계산합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 2027년부터 1주택자는 모두 전세대출을 못 받나요?

아닙니다. 신규·만기연장 원칙적 제한은 수도권·규제지역 아파트 보유, 제3자 임대, 본인·배우자 실거주 이력 없음이라는 조건을 모두 충족하는 경우입니다. 다만 1주택자 보증비율 축소는 별도로 적용됩니다.

Q2. 보유주택에 예전에 한 번 살았다면 어떻게 되나요?

공식 제한요건은 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우입니다. 과거 실거주 사실이 있으면 이 세 조건을 모두 충족하지 않을 수 있지만 다른 대출규정과 증빙은 금융회사에 확인해야 합니다.

Q3. 만기연장이 꼭 필요한 사정이 있으면 예외가 있나요?

보증금 미반환, 퇴거 일정 조정에 따른 단기 연장, 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 불가피한 사유 등이 공식 예시로 제시됐습니다. 실제 적용은 사유와 증빙을 심사받아야 합니다.

공식자료 확인

• 금융위원회 비거주 1주택자 전세대출 제한 카드뉴스 (2026-08-20)
• 금융위원회 일관된 수요관리와 실수요자 금융지원 카드뉴스 (2026-08-13)

이 글은 2026.08.22 기준 공식자료를 쉬운 말로 재구성했습니다. 실제 청약 자격·대출 가능액·분양가·시행일은 입주자모집공고와 관계기관의 최신 안내가 우선합니다.

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