동탄·기흥·구리 규제지역 지정｜7월 1일부터 LTV와 청약 자금계획 변화

분DI 정책 브리핑 11

시행 중 기준일 2026.08.22 금융위원회·국토교통부

화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됐습니다. 일반적인 주택담보대출 LTV 상한이 비규제지역 70%에서 규제지역 40%로 낮아졌기 때문에 계약 전에 자기자금부터 다시 계산해야 합니다.

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내 상황에 필요한 핵심

세 지역의 규제지역 효력은 2026년 7월 1일부터 발생했습니다. 일반 LTV 기준은 70%에서 40%로 강화됐지만 생애최초·정책모기지는 상품별 완화 기준을 따로 확인해야 합니다. LTV 40%는 최대 비율일 뿐이며 DSR, 주택가격별 한도, 담보평가와 금융회사 심사로 실제 대출액은 더 줄 수 있습니다.

출처: 금융위원회·국토교통부 · 2026-06-30 · 분DI 재구성 · 핵심 수치 1/3

내가 바로 확인해야 할까

먼저 읽어볼 사람

• ✓동탄구·기흥구·구리시에서 주택을 새로 사며 주택담보대출을 이용하려는 사람
• ✓기존 집을 처분하고 세 지역으로 갈아타려는 1주택자
• ✓청약 당첨 뒤 잔금대출까지 포함해 자금계획을 세우는 예비 수분양자

다른 기준도 함께 볼 사람

• ·생애최초 주택구입자와 정책모기지는 모두 일률적으로 LTV 40%가 되는 것이 아니며 상품별 60~70% 완화 기준을 확인해야 합니다.
• ·2026년 6월 30일까지 대출 신청 접수를 마쳤거나 매매계약과 계약금 납부 사실을 증명하는 등 경과규정 요건을 충족하면 종전 규정이 적용될 수 있습니다.

출처: 금융위원회·국토교통부 · 2026-06-30 · 분DI 재구성 · 독자 확인표 3/3

발표일과 시행일을 나눠 보세요

출처: 금융위원회·국토교통부 · 2026-06-30 · 분DI 재구성 · 정책 진행 단계 2/3

예를 들어 주택가격의 40%를 계산한 금액이 필요자금 안에 들어오더라도 소득에 비해 기존 대출 원리금이 많으면 실제 승인액은 더 작을 수 있습니다. 계약금만 마련한 뒤 잔금대출을 기대하기보다 계약 전 금융회사에서 예상 한도를 확인하고 부족한 자기자금까지 표로 적어보는 편이 안전합니다.

숫자가 실제로 뜻하는 것

구분핵심 수치읽는 법

적용 지역	3곳	화성 동탄구·용인 기흥구·구리시
일반 LTV	70% → 40%	비규제지역 기준에서 규제지역 기준으로 강화
시행일	2026.07.01	규제지역 효력 발생일

가장 먼저 구분할 점은 LTV 40%가 실제 대출액을 보장하는 숫자가 아니라는 것입니다. 금융회사는 LTV뿐 아니라 차주의 DSR, 기존 부채, 담보평가액, 주택가격별 주담대 한도와 자체 심사를 함께 적용하며 그중 가장 낮은 범위에서 한도를 정합니다.

공식 발표에서 선을 그어야 할 부분

공식자료로 확인된 내용

• ✓동탄구·기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역입니다.
• ✓규제지역의 일반 주택담보대출 LTV 기준은 비규제지역 70%에서 40%로 강화됐습니다.
• ✓6월 30일까지의 대출 접수 또는 계약·계약금 납부 등 공식 FAQ의 요건을 충족하는 경우 종전 규정 경과조치가 있습니다.

후속 공고를 기다릴 내용

• ?개별 차주의 실제 대출금액과 금리는 소득·부채·담보평가 및 금융회사 심사 뒤 정해집니다.
• ?토지거래허가 대상 여부는 아파트의 대지지분과 용도지역 등 개별 조건을 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
• ?향후 규제지역 지정 범위나 금융규제가 바뀌면 계약일 기준으로 다시 확인해야 합니다.

6월 30일 이전 계약자는 계약일만 보지 말고 계약금 납부 증빙과 대출 접수 시점을 함께 확인해야 합니다. 토지거래허가 대상 아파트라면 허가 신청 시점에 관한 별도 경과규정도 있어 관할 지자체와 금융회사 양쪽에 확인하는 것이 좋습니다.

청약·계약 전에 해둘 일

• ✓매수하거나 청약할 주소가 동탄구·기흥구·구리시에 속하는지 확인합니다.
• ✓LTV 40% 계산액과 DSR 기준 예상액 중 더 작은 금액을 기준으로 자금을 잡습니다.
• ✓생애최초·정책모기지 대상이라면 해당 상품의 별도 LTV와 소득요건을 확인합니다.
• ✓6월 30일 이전 계약자는 계약서, 계약금 납부증빙, 대출 접수기록을 준비해 경과규정을 문의합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 규제지역이 되면 무주택자도 무조건 LTV 40%인가요?

일반 기준은 40%지만 생애최초 주택구입과 정책모기지는 상품별로 60~70%의 완화 비율이 적용될 수 있습니다. 완화 비율도 DSR과 금융회사 심사를 통과해야 실제 한도가 됩니다.

Q2. 6월 30일에 계약했다면 이전 LTV를 적용받나요?

효력 발생 전일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명했거나 금융회사 전산상 대출 신청 접수를 마친 경우 등 공식 경과요건을 충족해야 합니다. 계약서 날짜 하나만으로 판단하지 말고 금융회사에 증빙을 제출해 확인해야 합니다.

Q3. LTV 40%면 10억원 주택에 4억원을 꼭 빌릴 수 있나요?

아닙니다. 4억원은 단순 LTV 계산값이며 DSR, 기존 대출, 담보가치, 주택가격별 최대한도와 금융회사 심사 결과가 더 낮으면 실제 대출액도 낮아집니다.

공식자료 확인

• 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2026-06-30)
• 국토교통부 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정 (2026-06-30)

이 글은 2026.08.22 기준 공식자료를 쉬운 말로 재구성했습니다. 실제 청약 자격·대출 가능액·분양가·시행일은 입주자모집공고와 관계기관의 최신 안내가 우선합니다.

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